合同违约导致商铺空置 友阿股份与148名投资人解约并退赔2.54亿

来源:环球服装服饰网    作者:admin    发布时间:2020-05-21    

  长沙及湖南省规模最大的百货零售企业——湖南友谊阿波罗商业股份有限公司(以下简称“友阿股份”)日前发布公告称,公司的控股子公司长沙友阿五一广场商业有限公司(以下简称“友阿五一公司”)因存在违约情形与商铺投资人解除原签订的商铺经营权转让合同,发生销售退回,根据《企业会计准则》的相关规定,友阿五一公司此次销售退回将造成公司2020年度合并报表营业收入减少约19483.20万元,合并报表营业成本减少约12815.88万元,合并报表营业外支出增加约4851.53万元;合并报表利润总额减少约11518.85万元,合并报表归属于上市公司股东的净利润减少约6911.31万元。

  公告显示,友阿股份第四届董事会第二次会议以及2013年第一次临时股东大会审议通过,以一次性支付不低于5.4亿元的项目建设投资款以及9亿元30年经营期转让费的报价获得“五一广场绿化用地地下空间开发工程项目”(以下简称“五一广场项目”或“项目”),用于建设“五一广场地下购物中心”。

  2013年8月,公司设立控股子公司友阿五一公司(公司持有其60%股份),作为五一广场项目的建设和运营主体,并由友阿五一公司于与长沙市轨道交通集团有限公司下属的长沙市轨道交通一号线建设发展有限公司(以下统称为“长沙轨道公司”)签订了《项目合作合同》,根据政府部门批准的建设方案,五一广场项目总建筑面积79,071平方米,其中:主力店建筑面积34620平方米,商业街商铺(外街商铺)建筑面积16362平方米,地下车库及配套设施建筑面积28089平方米。五一广场项目于2013年12月启动建设,2018年11月投入运营。

  2016年底,友阿五一公司根据其经营规划,开始对外转让项目外街商铺的经营权,并按当时已通过长沙市规划局审核的公示方案对五一广场项目进行宣传介绍,即:项目负二楼南侧两个出入口与地铁五一广场站点东北连接,项目负一楼北向有一个出入口与五一里项目(项目相邻的地铁商业街项目)连接,地铁五一广场站点与五一里项目并无直接连接通道(以下简称“规划公示方案”)。按照该方案,本项目是地铁五一广场站东北方向唯一的出口,因此商铺投资人的投资热情较高,到2017年初,项目外街商铺的经营权(除部分自留商铺)就基本销售完毕,友阿五一公司先后与207名投资人签订了《商铺经营权转让合同》,将7090.19平方米的外街商铺30年的经营权转让给商铺投资人,合同总价款约33293万元。友阿五一公司就前述经营权转让累计确认营业收入28461.71万元。

  在地铁五一广场站点的实际建设过程,友阿五一公司发现长沙轨道公司并未按规划公示方案设计和施工,而是将地铁五一广场站点与五一里项目直接连接,使得五一广场项目并非地铁五一广场站点东北方向唯一地铁出口。但因友阿五一公司当时认为规划公示方案是经政府部门审核的,可以通过协商要求长沙轨道公司复原设计方案施工,故在转让商铺经营权时并未向投资人告知长沙轨道公司正在变更方案事项,使得各投资人一直认为项目是地铁五一广场站东北方向唯一的地铁出口,从而投资购买相关商铺经营权。

  然而,尽管后续友阿五一公司通过多种途径协商,最终未能解决上述站点连接设计的变更事项,使得公司实际交付的商铺并不符合宣传所示内容、规划公示方案。并且,友阿五一公司后续向投资人承诺的将项目负一楼北向与五一里项目连接的出入口打开也未能兑现。由于投资人当初选择五一广场项目外街商铺的重要原因就是看中了项目外街系地铁五一广场站点的唯一地铁出口,而实际情况是项目南北两个出入口与地铁商业对接的通道均发生了与原宣传公示不符的情况,影响了外街商铺的投资价值。因此,大量投资人以友阿五一公司商铺经营权转让违约为由,向友阿五一公司追索赔偿、要求退铺,并通过多种手段不断维权,严重影响了五一广场项目的正常运营。

  为缓解矛盾,友阿五一公司与部分商铺投资人签订了的《商铺经营权委托经营协议》(即返租)。但2020年初的新冠疫情让刚转型为城市奥莱的五一广场项目受到严重影响,商铺投资人陆续提出解除《商铺经营权转让合同》并要求赔偿。

  友阿五一公司考虑到其合同履行违约在先,且因合同纠纷导致的项目外街商铺大量空置,也严重影响到五一广场项目主力店的经营。为了减少群体性事件的发生,本着先解决问题后向第三方索赔的原则,避免大量诉讼带来的更大负面影响以及未来外街与主力店的统一运营,充分发挥整体运营的优势,经友阿五一公司董事会审议通过,友阿五一公司同意解除与商铺投资人签订的《商铺经营权转让合同》。

  公告显示,友阿五一公司与提出解除合同及赔偿诉求的148名商铺投资人就解除合同事宜达成了基本一致意见:

  (1)解除双方之间签订的《商铺经营权转让合同》,同时解除后来签订的《商铺经营权委托经营协议》,自解除之日起,前述合同、协议中约定的双方权利义务随即终止。

  (2)友阿五一公司向商铺投资人退还原支付的转让款,并按初始转让价款和实际投资时间(自转让款支付至友阿五一公司指定账户至友阿五一公司向商铺投资人退还转让款之日)年利率5.23%的赔偿;商铺投资人向友阿五一公司退还商铺委托经营收益。

  (3)友阿五一公司在2020年9月30日前分两期向商铺投资人支付解除合同的所有款项(扣除商铺投资人应退还的商铺委托经营收益)。

  本次解除合同所需退还的转让价款和支付的违约赔偿金额等共计约为25493.72万元。

  友阿五一公司与商铺投资人解除合同后,将对外街与主力店的进行统一运营,充分发挥整体运营的优势,收回的商铺待项目培育成熟仍可再对外转让。同时,友阿五一公司后续还将追究第三方的违约责任,通过多种方式减少本次承担违约责任的损失。

  公开资料显示,友阿股份以百货零售为主要业务,经营业态包括百货商场、奥特莱斯、购物中心、专业店、网络购物平台,经营模式主要有:联销、经销及物业出租。公司积极实施线上线下融合的全渠道零售战略。线下拥有友谊商店AB馆、友谊商城、阿波罗商业广场、长沙友阿奥特莱斯、郴州友阿国际广场、常德友阿国际广场、邵阳友阿国际广场等15家门店,线上拥有“友阿海外购”、“友阿微店”、“友阿购”等购物平台。

 

  2019年度,友阿股份实现营业收入62.48亿元,归属于母公司所有者的净利润3.17亿元;报告期末,公司资产总额159.86亿元,归属于上市公司股东的所有者权益68.15亿元,加权平均净资产收益率4.71%,基本每股收益0.227元。

  2020年,友阿股份计划营业总收入约53亿元,公司将以战略为引领,坚持创新驱动,深化转型升级,开源节流,夯实管理,凝聚人才,力争全面完成各项经营目标。

  1、深化转型,强化创新发展。一是,以“立足地市、深耕湖南”战略为引领,做好百货、奥莱、便利店三大业务,着力推进门店数字化建设,打好企业转型升级战;二是,强化自营直采,建立自营业务零售生态链,同时加强与供应商伙伴的战略合作,提升商品经营能力;三是,创新经营模式,充分利用网络直播和全员分销两大手段,全力打造友阿购线上平台,建立友阿商品池和顾客流量池,推动线上线下深度融合。

  2、开源节流,强化效益意识。一是,加强坪效管理,稳定公司开源收益;二是,加强成本费用管控,提倡节能降耗,厉行节约。三是,全面推行预算管理,借助预算管理系统、费控平台对费用进行精细化、信息化、全过程管理。四是,提升资产运营能力,加快存量房地产的去化,提高自营商品的周转率,盘活沉淀资金,降低财务费用,提高资产收益率。

  3、夯实内控,强化风险管控。一是,通过开展内控自查,完善各项内部管理制度,进一步提升合规管理的有效性;二是,严密筑牢风控防线,强化流动性风险防范意识、强化法律风险的防范意识、加强对控股子公司的管控和财务投资的跟踪管理;三是,完善督查追责机制,在进一步加强审计监督的同时抓好问题整改,落实责任追究,提高制度执行力。

  4、凝聚人才,助力企业发展。一是加强组织建设、梯队建设,打造高效赋能型总部,建立起支撑回归百货战略发展的专业型、创新型梯级人才;二是,改革薪酬体系,搭建绩效考核体系,充分发挥激励作用。

  2020年,友阿股份的重大投资计划为:

  1、对友谊商店AB馆改扩建项目土地使用权竞拍以及项目建设的投入;

  2、对友阿城市奥莱和岳阳友阿购物中心的二次装修投入;

  3、其他对主营业务拓展的投入。

  2020年,公司将在考虑资金成本、资本结构的前提下,通过向金融机构贷款、发行短期融资券、中期票据等多种筹资方式,保证公司发展的资金需求。(第一纺织网 martin)

 

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